집 한 채에 붙는 세금은 세 번입니다. 살 때 취득세, 갖고 있을 때 종부세·재산세, 팔 때 양도세. 2026 세제개편안을 반영해 금액대별로 얼마가 나오는지 표로 정리했습니다.
취득세 계산법, 양도세 계산법, 종부세 계산법을 한 페이지에 모았습니다. 아래 부동산 세금 계산기에 금액만 넣으면 취득세·양도소득세·종합부동산세가 한 번에 계산되고, 그 아래에는 10억·20억·30억·56억 등 금액대별 세금 표가 있습니다. (2026 세제개편안 반영)
🧮 부동산 세금 계산기 (취득세·양도세·종부세)
계산기가 안 보이면 여기를 눌러 새 창에서 이용하세요
① 살 때 — 취득세
| 집값 | 취득세(1주택) | 비고 |
|---|---|---|
| 5억 | 약 550만원 | 6억 이하 1% |
| 8억 | 약 2,053만원 | 6~9억 누진 |
| 10억 | 약 3,300만원 | 9억 초과 3% |
| 15억 | 약 4,950만원 | |
| 20억 | 약 6,600만원 | |
| 30억 | 약 9,900만원 | |
| 40억 | 약 1억 3,200만원 | |
| ⭐56억 | 약 1억 8,480만원 | 다주택은 8~12% 중과 |
취득세는 잔금일에 목돈으로 나갑니다. 10억 집이면 3,300만원가량이 계약금·중도금과 별개로 필요하다는 뜻입니다.
② 갖고 있을 때 — 종합부동산세 (2026 개편안 반영)
핵심 변화는 실거주 여부입니다. 실거주 1주택은 기본공제가 12억 → 14억으로 오르고, 실거주하지 않는 1주택은 12억 → 9억으로 줄어듭니다.
| 집값(시가) | 공시가 추정 | 실거주 1주택 | 실거주 안 함 | 연간 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 10억 | 6.9억 | 0원 | 0원 | — |
| 15억 | 10.3억 | 0원 | 40만원 | 40만원 |
| 20억 | 13.8억 | 0원 | 144만원 | 144만원 |
| 30억 | 20.7억 | 221만원 | 462만원 | 241만원 |
| 40억 | 27.6억 | 576만원 | 876만원 | 300만원 |
| ⭐56억(반포 84㎡) | 38.6억 | 1,322만원 | 1,712만원 | 390만원 |
읽는 법 — 시가 20억 이하 실거주자는 종부세가 없습니다. 20~30억 구간부터 “사느냐 마느냐”가 세금을 가르기 시작하고, 고가일수록 격차가 벌어집니다.
③ 팔 때 — 양도소득세
1세대 1주택은 12억까지 비과세, 초과분만 과세됩니다. 여기에 장기보유특별공제(보유+거주, 최대 80%)가 붙는데 거주 기간이 공제율을 좌우합니다.
| 매매 사례 | 10년 보유·10년 거주 | 10년 보유·2년 거주 | 다주택·비거주 |
|---|---|---|---|
| 10억 → 15억 | 약 150만원 | 약 678만원 | 약 1억 9,037만원 |
| 15억 → 20억 | 약 480만원 | 약 2,209만원 | 약 1억 9,037만원 |
| 20억 → 30억 | 약 2,825만원 | 약 1억 765만원 | 약 4억 1,911만원 |
| 30억 → 40억 | 약 3,595만원 | 약 1억 3,053만원 | 약 4억 1,911만원 |
| ⭐25억 → 56억 | 약 1억 8,471만원 | 약 5억 4,768만원 | — |
읽는 법 — 같은 20억→30억 매매라도 10년 살았으면 2,825만원, 2년만 살았으면 1억 765만원입니다. 거주 8년 차이가 세금 7,900만원을 만듭니다.
✅ 3줄 요약
- 20억 이하 실거주 1주택은 보유세 부담이 사실상 없습니다.
- 거주 기간이 종부세 공제와 양도세 공제를 동시에 좌우합니다 — 앞으로 세금의 최대 변수입니다.
- 다주택·비거주는 세 구간 모두에서 불리해집니다.
※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 추정치입니다. 공시가격 현실화율 69%·공정시장가액비율 60%·단독명의·중과 제외를 가정했으며, 실제 세액은 공시가격·명의·보유 주택 수·감면 요건에 따라 달라집니다. 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주공제 개편은 2028년부터 단계 시행 예정(정부안)입니다. 실제 신고는 반드시 세무 전문가·홈택스 모의계산을 이용하세요.
📐 세금 계산법 — 공식으로 이해하기
취득세 계산법
취득세 = 취득가액 × 세율 + 지방교육세(본세의 10%) + 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%)
1주택 기준 세율은 6억 이하 1%, 6~9억 구간 누진(1~3%), 9억 초과 3%입니다. 다주택·조정대상지역은 8~12% 중과가 적용됩니다.
종부세 계산법
종부세 = (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60% × 세율 − 세액공제
2026 개편안 기준 기본공제는 실거주 1주택 14억, 실거주하지 않는 1주택·다주택 9억입니다. 고령자(60세~)·장기보유(5년~) 세액공제는 합산 최대 80%까지 적용됩니다.
양도세 계산법
양도소득세 = (양도차익 × 과세대상비율 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원) × 누진세율 + 지방소득세 10%
1세대 1주택이면서 2년 이상 거주하면 12억까지 비과세이고 초과분만 과세됩니다. 장기보유특별공제는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%까지 쌓입니다.
세 가지 모두 위 계산기에서 항목을 넣어 바로 확인할 수 있습니다.