같은 6억짜리 아파트인데, 어디에 있느냐에 따라 대출이 2억 4천만원에서 4억 8천만원까지 갈립니다. 차이가 2억 4천만원입니다. 이 글 하나로 지역별·상품별 대출 한도를 전부 정리했습니다.
· 내가 사는 지역의 LTV와 대출 상한
· 디딤돌·보금자리론 자격과 한도
· 왜 계산한 만큼 안 나오는지 (DSR)
· 한도를 늘리는 실제 방법
🏦 대출 한도 계산기 (바로 계산)
1. 대출은 세 가지가 결정합니다
2. 지역별 LTV 총정리
3. 규제지역 전체 명단
4. 디딤돌 대출 자격과 한도
5. 보금자리론 자격과 한도
6. DSR — 마지막 관문
7. 한도를 늘리는 4가지 방법
8. 자주 묻는 질문
🏦 내 대출 한도 계산기
집값·지역·소득만 넣으면 일반 주담대·디딤돌·보금자리론을 한 번에 비교해 드립니다. 규제지역 LTV 40%, 비규제 70%, 지방 생애최초 80%와 DSR까지 반영했습니다.
※ 추정치입니다. 실제 승인액은 은행 심사 결과에 따릅니다.
1. 대출은 세 가지가 결정합니다
주택담보대출 한도는 ①어느 지역인지 ②어떤 상품인지 ③내 소득이 얼마인지 세 가지로 정해집니다. 이 순서대로 확인해야 계산이 맞습니다.
| 지표 | 무엇을 보나 | 특징 |
|---|---|---|
| LTV | 집값 | 담보인정비율. 소득과 무관 |
| DTI | 소득 | 주택담보대출 원리금 위주 |
| DSR | 소득 | 모든 대출 원리금 합산 — 가장 빡빡 |
셋 중 가장 낮게 나오는 금액이 최종 한도입니다. LTV만 보고 계산하면 반드시 틀립니다.
2. 지역별 LTV 총정리 (6억 아파트 기준)
| 지역 | LTV | 대출 가능액 |
|---|---|---|
| 서울 전역 · 경기 규제 12곳 | 40% | 2억 4,000만원 |
| 나머지 경기 · 인천 | 70% | 4억 2,000만원 |
| 지방 (일반) | 70% | 4억 2,000만원 |
| 지방 (생애최초) | 80% | 4억 8,000만원 |
“생애최초는 LTV 80%”라고 알려져 있지만 그건 지방 기준입니다. 수도권·규제지역은 70%로 축소됐습니다. 6억 기준으로 6,000만원이 어긋납니다.
주택가격별 대출 상한 (수도권·규제지역)
| 주택가격 | 대출 상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억 초과 ~ 25억원 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
집이 비쌀수록 대출이 오히려 줄어드는 구조입니다. 지방에는 이 금액 상한이 없습니다.
3. 규제지역 전체 명단 (2025.10.15 지정)
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 |
| 경기 — 시 전체 | 과천시 · 광명시 · 의왕시 · 하남시 |
| 경기 — 성남시 | 분당구 · 수정구 · 중원구 |
| 경기 — 수원시 | 영통구 · 장안구 · 팔달구 |
| 경기 — 일부 구 | 안양시 동안구 · 용인시 수지구 |
| 인천 | 규제지역 없음 (전역 비규제) |
안양 만안구, 용인 기흥·처인구는 규제지역이 아닙니다. 길 하나 차이로 대출이 1억 8천만원 갈릴 수 있으니 계약 전 주소 기준으로 반드시 확인하세요.
규제지역은 LTV 40% 외에 전입 의무 6개월과 스트레스 금리 3%(지방 1.5%)가 함께 적용됩니다.
4. 디딤돌 대출 — 금리가 가장 낮은 선택지
| 유형 | 주택가격 | 부부합산 소득 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 5억원 이하 | 6,000만원 이하 | 2억원 |
| 생애최초 | 5억원 이하 | 7,000만원 이하 | 2억 4,000만원 |
| 신혼가구 | 5억원 이하 | 8,500만원 이하 | 3억 2,000만원 |
| 2자녀 이상 | 6억원 이하 | 7,000만원 이하 | 3억 2,000만원 |
정책대출은 DSR이 아니라 DTI 60%를 적용해 일반 은행 대출보다 한도가 넉넉합니다. 다만 주택가격 5억원 이하라는 조건 때문에 서울에서는 선택지가 좁고, 경기·인천·지방에서 실질적인 대안이 됩니다.
공통 요건: 세대원 전원 무주택 · 순자산 기준 · 전용 85㎡ 이하(읍면 100㎡)
5. 보금자리론 — 6억까지 커버
| 유형 | 주택가격 | 소득 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 6억원 이하 | 7,000만원 이하 | 3억 6,000만원 |
| 생애최초 | 6억원 이하 | 7,000만원 이하 | 4억 2,000만원 |
디딤돌 기준(5억)을 넘는 집이라면 보금자리론이 현실적입니다. 무주택자뿐 아니라 1주택자도 조건에 따라 이용할 수 있습니다.
6. DSR — 왜 계산한 만큼 안 나오나
LTV를 통과해도 DSR에서 다시 잘립니다. DSR은 연소득 대비 1년에 갚아야 할 원리금 비율인데, 여기에 주택담보대출뿐 아니라 모든 빚이 합산됩니다.
신용대출 · 마이너스통장(쓰지 않아도 한도가 잡힘) · 자동차 할부 · 카드론 · 학자금 대출
7. 한도를 늘리는 4가지 방법
| 방법 | 효과 | 주의 |
|---|---|---|
| 기존 대출 정리 | DSR 여유 확보 — 가장 확실 | 마이너스통장은 해지해야 반영 |
| 상환 기간 연장 | 연간 원리금 감소 | 총 이자는 증가 |
| 부부합산 신청 | 소득 합산으로 한도 상승 | 배우자 대출도 함께 합산 |
| 정책대출 활용 | DTI 60% 적용 + 금리 우대 | 주택가격·소득 요건 충족 필요 |
실전 순서 — 이 순서를 지키세요
집부터 계약하고 대출을 알아보면 되돌리기 어렵습니다. 사전 한도 조회는 대부분의 은행에서 무료로 가능합니다.
잔금일에 현금으로 따로 나갑니다. 중개수수료·법무비·이사비도 별도입니다. 대출을 최대치로 잡으면 잔금일에 막힐 수 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 생애최초는 무조건 LTV 80%인가요?
아닙니다. 지방 기준입니다. 수도권·규제지역은 70%입니다.
Q. 우리 동네가 규제지역인지 어떻게 확인하나요?
위 3번 표를 보시고, 안양·용인처럼 구 단위로 갈리는 곳은 주소 기준으로 확인하세요. 최종 확인은 국토교통부 공고가 기준입니다.
Q. 마이너스통장을 안 쓰는데도 한도가 줄어드나요?
네. 사용하지 않아도 약정 한도 자체가 DSR에 잡히는 경우가 많습니다. 집을 사기 전에 해지하면 한도가 늘어납니다.
Q. 디딤돌과 보금자리론 중 뭐가 유리한가요?
주택가격 5억원 이하라면 디딤돌이 금리 면에서 유리합니다. 5억을 넘으면 보금자리론을 봐야 합니다.
Q. 부부합산이 항상 유리한가요?
아닙니다. 배우자의 기존 대출도 함께 합산되므로 두 경우를 모두 계산해 보고 유리한 쪽으로 신청하세요.
이 글은 2026년 8월 기준이며 금융위원회·한국주택금융공사·주택도시기금 공개 자료를 정리한 것입니다. 규제지역 지정과 대출 조건은 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 실제 대출 가능 금액은 은행 심사 결과에 따라 달라지므로, 신청 전 반드시 은행·한국주택금융공사 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.
💡 알고있니 관점
대출 한도는 ‘LTV로 계산한 값’과 ‘실제 나오는 값’이 다릅니다. 대부분 LTV 40%로 계산한 금액을 기대하지만, 실제 한도는 DSR에서 먼저 막힙니다. 소득이 뒷받침되지 않으면 LTV가 남아도 대출이 안 나옵니다.
순서는 ‘LTV 계산 → DSR 확인 → 더 낮은 쪽이 내 한도’입니다. 디딤돌·보금자리 같은 정책대출은 DSR 완화가 적용돼, 조건이 맞으면 일반 주담대보다 한도·금리 모두 유리합니다.
금리 방향이 바뀌는 국면에선 대환(갈아타기)이 실질 이자를 크게 줄일 수 있으니, 고정·변동 선택과 중도상환수수료를 함께 계산해 보시길 권합니다.
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